SAC e Price: por que as parcelas mudam de um jeito ou de outro

Quem financia um imóvel escolhe, no contrato, entre SAC e Price. A escolha muda o valor da primeira parcela em centenas de reais e o total pago em dezenas de milhares.

O que ela não muda é a taxa de juros nem a forma de calcular o juro. Vale começar por aí.

O juro é o mesmo nos dois

Nos dois sistemas, o juro do mês é a taxa aplicada sobre o saldo devedor daquele mês. Não há truque, nem “juros sobre juros” diferente em um ou em outro.

A parcela sempre tem duas partes:

parcela = juro do mês + amortização

O que diferencia os sistemas é qual das duas partes é fixada:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): fixa a amortização. Ela é o valor financiado dividido pelo número de meses. Como o saldo cai sempre no mesmo ritmo, o juro cai, e a parcela cai junto.
• Price (tabela Price): fixa a parcela. O juro é calculado sobre o saldo, e a amortização é o que sobra. No começo sobra pouco; no fim, quase tudo.

O mesmo empréstimo nos dois sistemas

Vamos com um caso hipotético e simples, para isolar o efeito: R$ 120.000 em 120 meses, a 1% ao mês, sem correção monetária, sem seguros e sem taxas.

Repare no mês 1: o juro é exatamente o mesmo nos dois, R$ 1.200, porque o saldo é o mesmo. A diferença começa no mês 2, porque o SAC já abateu R$ 1.000 e o Price abateu R$ 521,65.

O saldo devedor na metade do caminho

Este é o efeito que mais desconcerta quem financia, e ele aparece na quinta linha das tabelas acima.

Metade das parcelas pagas no Price não significa metade da dívida abatida. Significa 35,5%.

Isso importa em duas situações concretas: quando alguém quer quitar antecipadamente e quando alguém quer vender o imóvel financiado — nos dois casos, o que conta é o saldo devedor, não quantas parcelas foram pagas.

A parcela do Price não é fixa na vida real

Esta é a fonte de uma frustração recorrente. Na fórmula, a parcela do Price é constante. No contrato de financiamento imobiliário, ela não é — porque o saldo devedor é corrigido monetariamente mês a mês, pelo índice contratado.

Cada correção recalcula a parcela. Quem contratou esperando um valor imutável por 30 anos descobre depois que “prestação fixa” significa fixa em relação à taxa de juros, não em relação ao índice de correção.

No SAC acontece a mesma correção, com um efeito diferente: as parcelas continuam caindo em termos de juros, mas a queda é parcialmente compensada pela correção do saldo. Em períodos de inflação alta, a parcela do SAC pode subir por alguns meses antes de retomar a trajetória de queda.

Por que o Banco Central trata o SAC de forma diferente

Há um indício regulatório de que o ritmo de amortização importa. O artigo 6º da Resolução CMN nº 4.676/2018 limita a relação entre o valor financiado e o valor de avaliação do imóvel a 80% nas operações de financiamento para aquisição de imóvel residencial.

E o § 1º do mesmo artigo abre uma exceção: o valor pode chegar a 90% do valor de avaliação no caso de utilização do SAC ou do Sistema de Amortização Crescente (Sacre).

Ou seja, a norma admite financiar uma fatia maior do imóvel quando o sistema abate a dívida mais rápido. A garantia se recompõe antes.

O que a lei obriga a instituição a informar

O artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor lista o que precisa ser informado prévia e adequadamente em qualquer outorga de crédito ao consumidor:

• Preço do produto ou serviço em moeda corrente
• Montante dos juros de mora e a taxa efetiva anual de juros
• Acréscimos legalmente previstos
• Número e periodicidade das prestações
• Soma total a pagar, com e sem financiamento

O quinto item é o que resolve a comparação. É a linha que transforma “parcela de R$ 1.721,65” em “R$ 206.598,17 no total”.

O § 1º acrescenta um limite útil: multa de mora não pode passar de 2% do valor da prestação.

O direito de amortizar antes

O § 2º do artigo 52 é curto e vale por muita coisa:

É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Redução proporcional dos juros significa que você não paga o juro dos meses que não vai mais usar. A instituição não pode cobrar o total original e devolver “desconto” a critério dela.

O que a simulação acima deixa de fora

Em financiamento imobiliário real há três elementos que a conta simplificada não tem:

1. Correção monetária do saldo devedor — pela TR ou por índice de inflação, conforme a linha contratada. Ela recompõe o saldo mês a mês e altera todas as parcelas.
2. Seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente; danos físicos ao imóvel) e a tarifa de administração, que entram na prestação mensal.
3. Custo Efetivo Total, que reúne juros, tarifas, tributos e seguros num único percentual anual — é o número comparável entre propostas, e o que a taxa de juros isolada não mostra.

Comparar propostas pela taxa nominal e pelo valor da primeira parcela é o erro clássico. O que responde é o CET e a soma total a pagar.

Onde isso se conecta

O mecanismo por trás dos dois sistemas é o mesmo de qualquer dívida: o juro incide sobre o saldo, e o saldo cresce quando não é abatido. É a mesma matemática que faz o rotativo do cartão ser tão caro, só que em outra escala de tempo. E, na hora de comparar propostas, valem os mesmos critérios de uma renegociação bem feita.